O condomínio a que pertence precisa de obras?

A Condominial informa os procedimentos de contratação de empreitadas em vigor

29 de maio, 2026

Administrador de condomínio e empreiteiro a assinarem contrato em frente ao prédio a reabilitar

Imagem gerada por IA

Ao percorrermos as ruas de qualquer espaço citadino (e também rural) encontramos condomínios com diferentes níveis de degradação. Fissuras, manchas pretas de passagem de água e humidade, falta de telhas ou tão somente tinta a descascar. Mais simples ou complexas, as empreitadas contratadas nem sempre correm bem.

O incumprimento contratual está na ordem do dia pela mitigação dos riscos associados, este é um dos aspetos. O outro prende-se com a má execução de obra que não consegue ser controlada por parte das entidades competentes, um facto que imputa à administração do condomínio uma maior responsabilidade e rigor.

É imprescindível agir de acordo com a legislação aplicável - Lei n.º 41/2015, de 3 de junho, - que atribui uma definição para o exercício de atividade de empreiteiro ao asseverar que o mesmo está condicionado à titularidade do alvará ou do certificado emitido pelo IMPIC. Portanto, antes da adjudicação do contrato, cabe à administração do condomínio verificar, no portal do IMPIC, se o título da empresa contratada se encontra adequado e válido, garantindo que tanto a classe como as categorias e subcategorias do alvará são compatíveis com a natureza e o valor estimado dos trabalhos que irão ser desenvolvidos. Esta diligência deve ser realizada antes da adjudicação, porque, em caso de incumprimento dos requisitos legais, os alvarás e os certificados podem ser suspensos ou cancelados a qualquer momento.

Além disso, tornou-se quase obrigatório exigir a apresentação de orçamentos detalhados, que discriminem as operações, os materiais implicados, as normas técnicas e os prazos de execução contemplados. Também devem estar discriminados os respetivos encargos financeiros. A formalização, pressuposta por escrito, é fundamental caso seja necessário recorrer a mecanismos de resolução de conflitos ou até a ações judiciais.

No que concerne à estruturação financeira do contrato, recomenda-se que os pagamentos sejam organizados em tranches, faseadas e indexadas, ao avanço físico comprovado dos trabalhos, mediante validação da administração ou do técnico habilitado nos termos da Lei n.º 31/2009, de 3 de julho. Este modelo de pagamento condicional desincentiva o abandono prematuro da obra e preserva a capacidade negocial do condomínio ao longo de toda a execução, acautelando os interesses coletivos dos condóminos face a eventuais incumprimentos da entidade adjudicatária.