Há uma fração no edifício que não paga?

De acordo com a legislação em vigor, existem dois tipos de dívidas referentes a condomínios: quotas ordinárias, pagas mensalmente, e contribuições extraordinárias que podem estar relacionadas com intervenções, obras ou despesas pontuais. 

As quotas ordinárias são cobradas, de forma a que sejam efetivados os pagamentos de limpeza, eletricidade, seguros e fundo de reserva. De acordo com o Código Civil, por serem consideradas prestações periodicamente renováveis estão sujeitas a um prazo de 5 anos, prescrevendo após esse período. 

Já no que corresponde às contribuições extra a imposição legal é distinta, aplicando-se o prazo de 20 anos.

E, então, o que é uma prescrição?
No caso do administrador não exigir que o condómino pague a dívida, no prazo de 5 anos, o devedor pode recusar-se legalmente a pagar. Este mecanismo tem a designação de prescrição.
É importante sublinhar que a prescrição não é automática. Tem de ser invocada pelo devedor, conforme estabelece o artigo 303.º do Código Civil. Mesmo assim, não convém deixar acumular dívidas sem tomar qualquer medida.

Não há nada que altere esse tempo? 
O prazo de uma prescrição pode começar a contar de início aquando de uma citação judicial do devedor no âmbito de ação executiva ou de injunção. Pode também recomeçar, quando o condómino devedor assume a sua dívida (por forma verbal, escrita ou por pagamento parcial). Ainda temos outra situação em que o tempo pode ser alterado, quando se recorre ao centro de arbitragem ou a outro mecanismo de resolução de litígios.

Por exemplo, tenho no meu condomínio um devedor que não paga desde janeiro de 2021 e, em março de 2024, o condomínio recorre a tribunal. O prazo contemplado para a prescrição começa a contar novamente a partir da data em que esse mesmo condómino for citado e não irá prescrever antes do ano de 2029.

No entanto, há um aspeto menos conhecido, mas de grande importância. Com a entrada em vigor da Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, o administrador do condomínio passou a ter a obrigação legal de instaurar uma ação judicial, no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento, sempre que o valor em dívida seja igual ou superior ao Indexante dos Apoios Sociais (IAS) do respetivo ano civil (em 2025, 522.50 euros), a não ser que seja deliberado em assembleia outro procedimento, o que significa que não é apenas uma boa prática agir rapidamente, traduzindo-se numa imposição legal, ao abrigo do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94. Ao não assumir este cumprimento, o administrador pode ser responsabilizado pelos prejuízos causados ao condomínio, inclusive pela prescrição da dívida.

Recordamos que, tal como enunciamos anteriormente, se o prazo de prescrição for ultrapassado e o devedor a invocar, o condomínio perde o direito de cobrar judicialmente as quotas em falta. O montante não recuperado terá de ser suportado pelos restantes condóminos, o que pode originar desequilíbrios financeiros e, em casos mais graves, a necessidade de aumentar as quotas para cobrir os encargos.