Nova Lei deverá ou não ser aplicada aos moradores que gerem o condomínio?
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Nova Lei deverá ou não ser aplicada aos moradores que gerem o condomínio?
Versão provisória apresentada a associações de empresas de administração de condomínios
28 de agosto, 2026
Imagem gerada por IA
Como temos vindo a falar, o Governo encontra-se a preparar a proposta de lei que pretende regular a atividade da gestão e administração de condomínios.
É do conhecimento de todos que qualquer pessoa pode ser eleita administradora do condomínio onde vive e que qualquer empresa pode prestar serviços de administração. Não existe obrigatoriedade de formação específica, não há um regime próprio de licenciamento e também não há uma entidade responsável por verificar o que é feito.
A crescente contestação das associações levou a que o Governo avançasse com uma proposta, com o intuito de regular a atividade, através da criação de regras para um setor que gere uma parte significativa do património imobiliário nacional e envolve milhões de portugueses.
Em junho, a versão provisória do documento foi apresentada às associações que agem em representação das empresas de administração de condomínios, dando início a um processo de negociação e discussão das regras.
Entre as medidas que estão em cima da mesa encontram-se a obrigatoriedade de um contrato escrito de prestação de serviços, a existência de um seguro de responsabilidade civil e a obrigatoriedade de formação para quem exerce profissionalmente esta atividade.
O ponto que acaba por estar a ser o mais controverso das negociações prende-se com o âmbito da aplicação da lei. As associações do setor defendem que as novas regras não se devem aplicar apenas a empresas profissionais, mas também aos moradores que assumam essas funções em regime de autogestão. É precisamente aqui que o debate se torna mais sensível.
Em Portugal, são muitos os condomínios que continuam a ser administrados por um dos próprios moradores. Pessoas que, muitas vezes sem qualquer formação específica, assumem responsabilidades que vão muito além da simples gestão das quotas ou da convocação de assembleias. Gerem contas bancárias, contratam serviços, acompanham obras, fazem cumprir decisões da assembleia, tratam de seguros, representam o condomínio perante entidades públicas e privadas e são responsáveis por garantir o cumprimento de um conjunto cada vez mais complexo de obrigações legais.
A intenção de avançar com esta regulamentação foi anunciada pela secretária de Estado da Habitação, Patrícia Gonçalves Costa, em junho de 2026, durante o primeiro congresso da ANPAC. Gonçalves Costa explicou que o novo regime deverá centrar-se na regulação, formação e capacitação das empresas do setor.
Em paralelo, está também a ser preparado o chamado Caderno Digital do Edifício, que consiste na criação de uma espécie de identidade digital de cada edifício que reúne, num único espaço, o regulamento do condomínio, a licença de utilização, o histórico de intervenções e manutenções, a informação sobre acessibilidade e até os indicadores relacionados com a vulnerabilidade sísmica.
Do lado das associações representativas do setor têm sido defendidas outras medidas, nomeadamente o licenciamento das empresas de administração de condomínios, além da obrigatoriedade de seguro e de formação. A verdade é que esta discussão já não é nova.
A Lei de Bases da Habitação, aprovada em 2019, previa que a atividade de administração de condomínios viesse a ser regulamentada. Em 2024, voltou a ser anunciada a intenção de avançar com um novo enquadramento legal, mas a promessa acabou por não se concretizar. Agora, o processo parece estar, finalmente, a avançar. No entanto, ainda há pontos importantes por fechar e a proposta terá de passar pela Assembleia da República antes de entrar em vigor. Por isso, não existe, para já, uma data concreta para a aplicação das novas regras.
A crescente contestação das associações levou a que o Governo avançasse com uma proposta, com o intuito de regular a atividade, através da criação de regras para um setor que gere uma parte significativa do património imobiliário nacional e envolve milhões de portugueses.
Em junho, a versão provisória do documento foi apresentada às associações que agem em representação das empresas de administração de condomínios, dando início a um processo de negociação e discussão das regras.
Entre as medidas que estão em cima da mesa encontram-se a obrigatoriedade de um contrato escrito de prestação de serviços, a existência de um seguro de responsabilidade civil e a obrigatoriedade de formação para quem exerce profissionalmente esta atividade.
O ponto que acaba por estar a ser o mais controverso das negociações prende-se com o âmbito da aplicação da lei. As associações do setor defendem que as novas regras não se devem aplicar apenas a empresas profissionais, mas também aos moradores que assumam essas funções em regime de autogestão. É precisamente aqui que o debate se torna mais sensível.
Em Portugal, são muitos os condomínios que continuam a ser administrados por um dos próprios moradores. Pessoas que, muitas vezes sem qualquer formação específica, assumem responsabilidades que vão muito além da simples gestão das quotas ou da convocação de assembleias. Gerem contas bancárias, contratam serviços, acompanham obras, fazem cumprir decisões da assembleia, tratam de seguros, representam o condomínio perante entidades públicas e privadas e são responsáveis por garantir o cumprimento de um conjunto cada vez mais complexo de obrigações legais.
A intenção de avançar com esta regulamentação foi anunciada pela secretária de Estado da Habitação, Patrícia Gonçalves Costa, em junho de 2026, durante o primeiro congresso da ANPAC. Gonçalves Costa explicou que o novo regime deverá centrar-se na regulação, formação e capacitação das empresas do setor.
Em paralelo, está também a ser preparado o chamado Caderno Digital do Edifício, que consiste na criação de uma espécie de identidade digital de cada edifício que reúne, num único espaço, o regulamento do condomínio, a licença de utilização, o histórico de intervenções e manutenções, a informação sobre acessibilidade e até os indicadores relacionados com a vulnerabilidade sísmica.
Do lado das associações representativas do setor têm sido defendidas outras medidas, nomeadamente o licenciamento das empresas de administração de condomínios, além da obrigatoriedade de seguro e de formação. A verdade é que esta discussão já não é nova.
A Lei de Bases da Habitação, aprovada em 2019, previa que a atividade de administração de condomínios viesse a ser regulamentada. Em 2024, voltou a ser anunciada a intenção de avançar com um novo enquadramento legal, mas a promessa acabou por não se concretizar. Agora, o processo parece estar, finalmente, a avançar. No entanto, ainda há pontos importantes por fechar e a proposta terá de passar pela Assembleia da República antes de entrar em vigor. Por isso, não existe, para já, uma data concreta para a aplicação das novas regras.
