Lâmpadas fundidas e pequenas avarias
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Lâmpadas fundidas e pequenas avarias
A Condominial diz-lhe quem deve agir e/ou a quem deve avisar
18 de setembro, 2026
Imagem gerada por IA
Uma lâmpada fundida na escadaria, um portão que deixou de fechar bem, uma porta de entrada com a mola avariada são pequenas falhas que todos os que vivem em condomínios conhecem, mas que nem sempre sabem como agir perante essas situações.
O Código Civil determina que as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns são suportadas pelos condóminos, na proporção do valor das suas frações (artigo 1424.º). A conservação das partes comuns cabe ao administrador, a quem compete praticar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns e executar as deliberações da assembleia (artigo 1436.º). A troca de uma lâmpada nas zonas comuns é, portanto, uma tarefa de manutenção corrente. Não exige deliberação da assembleia, desde que a despesa se enquadre no orçamento anual.
Na prática, estamos perante três cenários. Se o condomínio tem uma empresa de manutenção ou de limpeza contratada é preciso ver o que o contrato prevê, porque a substituição de lâmpadas está, muitas vezes, incluída; no entanto, pode ser faturada à parte. Se há porteiro ou zelador, as funções dependem do contrato de trabalho e do regulamento do condomínio. Se não há nenhum dos dois, cabe ao administrador providenciar a reparação, diretamente ou através de um prestador de serviços.
Impera a dúvida se o condomínio deve ser ou não ser avisado de que algo precisa de ser reparado. A lei não impõe ao condómino uma obrigação formal de comunicar cada avaria; porém, o administrador não tem o poder de adivinhar o que se passa no prédio e, claramente, é inviável visitar todos os dias todos os condomínios que administra. Quem não vive lá todos os dias ou quem contrata a manutenção à distância, só toma conhecimento do problema se alguém o comunicar. Por isso, avisar é a atitude sensata e convém fazê-lo por escrito (email ou carta), para que fique registo da data e do conteúdo do aviso.
Não estamos a falar apenas de uma questão de reparação ou de zelo. Tem muito que ver com prevenção. Passamos aos exemplos práticos. Uma iluminação deficiente nas escadas pode causar quedas e, quem tem o dever de vigiar uma coisa imóvel tem de responder, por norma, pelos danos que ela causa (artigo 493.º do Código Civil). Se um condómino avisou o administrador e nada foi feito, a demora tem consequências para o condomínio. Além disso, a iluminação de emergência e a sinalização integram as condições de segurança contra incêndio dos edifícios sujeitas a manutenção nos termos do regime aplicável (Decreto-Lei n.º 220/2008), pelo que a inação nestes casos merece particular atenção.
E se o administrador não responde? O Código Civil prevê que as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino (artigo 1427.º). Uma lâmpada fundida raramente será urgente. Já uma escadaria completamente às escuras, ou uma iluminação de emergência inoperante, poderá sê-lo. O condómino que avance deve documentar a situação e guardar as faturas, porque o reembolso depende de a reparação ser efetivamente urgente e necessária.
Na prática, estamos perante três cenários. Se o condomínio tem uma empresa de manutenção ou de limpeza contratada é preciso ver o que o contrato prevê, porque a substituição de lâmpadas está, muitas vezes, incluída; no entanto, pode ser faturada à parte. Se há porteiro ou zelador, as funções dependem do contrato de trabalho e do regulamento do condomínio. Se não há nenhum dos dois, cabe ao administrador providenciar a reparação, diretamente ou através de um prestador de serviços.
Impera a dúvida se o condomínio deve ser ou não ser avisado de que algo precisa de ser reparado. A lei não impõe ao condómino uma obrigação formal de comunicar cada avaria; porém, o administrador não tem o poder de adivinhar o que se passa no prédio e, claramente, é inviável visitar todos os dias todos os condomínios que administra. Quem não vive lá todos os dias ou quem contrata a manutenção à distância, só toma conhecimento do problema se alguém o comunicar. Por isso, avisar é a atitude sensata e convém fazê-lo por escrito (email ou carta), para que fique registo da data e do conteúdo do aviso.
Não estamos a falar apenas de uma questão de reparação ou de zelo. Tem muito que ver com prevenção. Passamos aos exemplos práticos. Uma iluminação deficiente nas escadas pode causar quedas e, quem tem o dever de vigiar uma coisa imóvel tem de responder, por norma, pelos danos que ela causa (artigo 493.º do Código Civil). Se um condómino avisou o administrador e nada foi feito, a demora tem consequências para o condomínio. Além disso, a iluminação de emergência e a sinalização integram as condições de segurança contra incêndio dos edifícios sujeitas a manutenção nos termos do regime aplicável (Decreto-Lei n.º 220/2008), pelo que a inação nestes casos merece particular atenção.
E se o administrador não responde? O Código Civil prevê que as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino (artigo 1427.º). Uma lâmpada fundida raramente será urgente. Já uma escadaria completamente às escuras, ou uma iluminação de emergência inoperante, poderá sê-lo. O condómino que avance deve documentar a situação e guardar as faturas, porque o reembolso depende de a reparação ser efetivamente urgente e necessária.
